Impuestos Compra / Venta

¿Qué es lo que hay que tener en cuenta cuando se compra una casa?

1. El proceso de una compra:


Una vez tomado la decisión se acuerda con el vendedor la firma de un contrato. Se recomienda dejarse asesorar por un especialista en derecho inmobiliario para que elabore este documento y se encargue de la documentación necesaria.

  • Análisis de documentación básica como las notas simples del Registro de la Propiedad y extractos del catastro.
  • Contrato de arras/opción/ reserva/ compraventa según las particularidades de la compra. En este momento se tiene que hacer efectivo un pago inicial que normalmente asciende al 10% del importe total.
  • Siempre se recomienda, pero sobre todo en el caso de que el inmueble es una casa unifamiliar, casa rural, terreno etc. se debe realizar una Due Dilligence (informe de ilegalidades) por parte de un arquitecto especializado. En edificios antiguos se recomienda revisar la última ITE (Inspección Técnica de Inmuebles) para detectar posibles problemas.
  • La preparación de la documentación necesaria para la firma ante notario incluye la recogida de documentos como último IBI/basura pagados, certificado de deudas del Administrador de Fincas, cédula habitabilidad, certificado energético, últimas facturas suministros)
  • En el caso de extranjeros es imprescindible que para la firma ante notario dispongan del Número de Identificación de Extranjeros NIE que se pide en el Departamento de Extranjería de la Policía.
  • El día de la firma se hace entrega del precio restante de la operación mediante un cheque bancario.
  • Es posible que el comprador se deja representar por un tercero (p.e. Asesor legal) siempre cuando se haya gestionado un poder de representación ante notario antes.
  • Después de la firma la gestoría o asesor profesional encargado realiza el pago de los Impuestos de Transmisión Patrimonial ITP o IVA en caso de promociones nuevas en un plazo de 1 mes.
  • En el caso de que el vendedor sea NO RESIDENTE en España, se tiene que haber descontado en la compra el importe correspondiente al 3% del precio para que el comprador puede realizar la declaración e ingreso de este importe con el modelo 211 tras la compra (plazo 1 mes) y pasarlo al vendedor.
  • También se encarga del cambio de titularidad en el catastro, de registrar la escritura origina en el Registro de la Propiedad, cambiar el pago de los impuestos locales IBI y basura en Hacienda y en caso necesario del cambio de suministros.

2. Gastos de la compraventa:


  • Impuestos:

    ITP Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que oscila entre el 8% y el 11% en función del precio de adquisición.

    Valor total del inmueble hasta (€) Cuota íntegra (€) Resto Valor hasta (€) Tipo Aplicable
    0 0 400.000 8
    400.000 32.000 200.000 9
    600.000 50.000 400.000 10
    1.000.000 90.000 en adelante 11

    IVA del 10% en caso de una promoción nueva

  • Gastos de notario y de inscripción en el Registro de la Propiedad (cada uno entre 400-1200 € en función del precio de adquisición)
  • Gastos de financiación o hipoteca en función de lo negociado con el banco

3. Otros Gastos


  • De forma periódica hay que tener en cuenta los gastos de impuestos locales anuales del IBI y basura, además de gastos de Administración de Fincas en caso de inmuebles plurifamiliares, gastos de suministros etc.
  • Los honorarios de un asesor legal.
  • En el caso de No RESIDENTES con propiedades inmobiliarias en España hay que pagar el Impuesto sobre la renta de NO RESIDENTES (Modelo 210) una vez al año.
  • Se recomienda analizar a través de su abogado la necesidad o no de realizar en el futuro la declaración de Patrimonio.

¿Qué es lo que hay que tener en cuenta cuando se vende una casa?

1. El proceso de una venta


  • Una vez tomado la decisión se firma un Encargo de Venta con la Agencia Inmobiliaria.
  • Cuando ya hay un comprador interesado se prepara un contrato privado. Se recomienda dejarse asesorar por un especialista en derecho inmobiliario para que elabore este documento y se encargue de la documentación necesaria.
  • Firma del Contrato de arras/opción/ reserva/ compraventa según las particularidades de la venta. En este momento el comprador tiene que hacer efectivo un pago inicial que normalmente asciende al 10% del importe total.
  • La preparación de la documentación necesaria para la firma ante notario incluye la recogida de documentos como último IBI/basura pagados, certificado de deudas del Administrador de Fincas, cédula habitabilidad, certificado energético, últimas facturas suministros) que tienen que ser aportados por el vendedor.
  • El día de la firma ante notario el vendedor recibe un cheque bancario por el importe restante.
  • En el caso de que el vendedor sea NO RESIDENTE en España, el comprador descontará en el pago el importe correspondiente al 3% del precio para que pueda realizar la declaración e ingreso de este importe con el modelo 211 tras la compra (plazo 1 mes) en nombre del vendedor.
  • La ganancia de la venta se tiene que declarar en Hacienda. En el caso del vendedor residente, se incluye la ganancia en la siguiente declaración del IRPF. En el caso del vendedor NO RESIDENTE se hará con el Modelo 210 y se descontará el 3% pagado anteriormente a través del comprador (Modelo 211).
  • Tras la venta el vendedor tiene que liquidar la Plusvalía obtenida al Ayuntamiento que corresponde al Municipio del inmueble.

2. Gastos de la venta:


  • Impuesto sobre declaración ganancias patrimoniales (ver arriba)
  • Plusvalía municipal (ver arriba)
  • En el caso de cancelación de una hipoteca se generan gastos de cancelar esta misma en escritura pública ante notario y de registrarlo en el Registro de la Propiedad (el gasto se calcula en función del importe de la hipoteca)

3. Otros gastos:


  • Los honorarios de un asesor legal si aplica
  • Los aspectos fiscales para la declaración de Hacienda se deben consultar con un Asesor Fiscal.

Definiciones y consideraciones importantes:


EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Es dónde se inscriben los títulos de propiedad de los inmuebles. Durante la firma ante notario, éste pone en marcha la inscripción en el Registro de la Propiedad, por lo que cualquier otra anotación para dicha propiedad queda bloqueada durante 60 días laborables. Tras liquidar en la Agencia Tributaria el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales correspondiente, se puede proceder a realizar la inscripción definitiva en el Registro de la Propiedad.

IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI)
Es un impuesto que se paga cada año al Ayuntamiento y que se calcula sobre el valor catastral.

IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO
Se aplica a las personas cuyo patrimonio esté valorada en más de 2 millones de Euros. Los primeros 700.000 € están exentos. Para NO RESIDENTES se aplican los correspondientes Convenios de Doble Imposición. Se recomienda analizarlo con su abogado.

IMPUESTO SOBRE RENDIMIENTOS INMUEBLES. IRPF NO RESIDENTES
(MODELO 210) Es un impuesto que se calcula sobre el valor catastral del inmueble y se tiene que liquidar cada año a través del modelo 210. Se recomienda analizarlo con un Asesor fiscal.

IMPUESTO SOBRE GANANCIAS PATRIMONIALES
Es el impuesto sobre los beneficios generados y se calcula aplicando el porcentaje correspondiente a los beneficios obtenidos.

Los residentes lo declaran en el IRPF anual y los NO RESIDENTES lo tienen que declarar dentro de un mes tras la ventas a través del Modelo 210, descontando el 3% que se haya retenido en el momento de la venta.

PLUSVALIA
Impuesto municipal a pagar tras la venta de un inmueble. Se calcula según los años de propiedad y el valor catastral.

TESTAMENTO
Es muy aconsejable que la persona NO RESIDENTE que haya adquirido un bien inmueble en España otorgue testamento ante Notario exclusivamente en relación a sus bienes ubicados en España.

IMPUESTO SOBRE SUCESIONES
Cuando el causante fuese residente en España, se tiene que liquidar el impuesto en la Comunidad Autónoma donde fuese residente. Cuando el causante no fuese residente en España, se liquida en la Comunidad donde se encuentre el mayor valor de los bienes en España. Se recomienda analizarlo con un Asesor fiscal.

Toda la Información es orientativa y sujeta a cambios de la legislación vigente y normativa fiscal
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